🏠 2026년 최신 기준
집이 경매로 넘어갔는데
집이 경매로 넘어갔는데
보증금 얼마까지 먼저 받을 수 있나요?
지역별 최우선변제금액표와, 대부분이 놓치는 ‘기준일’ 함정까지 정리했습니다.
등기부등본상 근저당 설정일은 인터넷등기소에서 직접 확인할 수 있습니다.
집이 경매나 공매로 넘어가면, 은행 대출금(근저당)보다도 먼저 세입자가 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 소액임차인 최우선변제 제도가 있습니다. 2026년 기준 지역마다 소액 기준과 변제 한도가 다르게 정해져 있고, 경기도 안에서도 과밀억제권역인지 아닌지에 따라 금액이 달라집니다. 가장 중요한 건 이 기준이 ‘지금 계약한 날짜’가 아니라 ‘집에 최초로 근저당이 설정된 날짜’를 기준으로 적용된다는 점입니다. 이 부분을 몰라서 최신 기준만 믿고 있다가 실제로는 훨씬 적은 금액만 받게 되는 경우가 적지 않습니다.
✅ 서울: 보증금 1억 6,500만원 이하 시 최우선변제 5,500만원
✅ 과밀억제권역(인천 일부·수원·성남·용인·화성·김포 등): 보증금 1억 4,500만원 이하 시 4,800만원
✅ 과밀억제권역(인천 일부·수원·성남·용인·화성·김포 등): 보증금 1억 4,500만원 이하 시 4,800만원
2026년 지역별 최우선변제금액표
| 지역 | 소액 기준(보증금) | 최우선변제금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(경기 주요지·인천 일부·세종·용인·화성·김포) | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(수도권 외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
내 보증금, 이렇게 확인하세요
1
등기부등본에서 최초 근저당 설정일 확인
인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해, 집에 최초로 설정된 근저당권 날짜를 확인합니다.
2
그 설정일 기준의 최우선변제 기준표 적용
지금 계약한 날짜가 아니라, 근저당이 처음 설정된 시점의 법령 기준(지역별 금액)이 적용됩니다.
3
배당요구종기까지 배당요구 신청
경매 절차에서 정해진 배당요구종기 내에 법원에 배당요구를 해야 최우선변제금을 실제로 받을 수 있습니다.
전액 못 받는 경우도 있습니다
📌 결론 — 최우선변제금이 낙찰가의 절반을 넘으면
낙찰가의 1/2까지만 받을 수 있습니다. 표의 금액이 무조건 보장되는 건 아닙니다.
자주 묻는 질문
경기도 어디까지가 과밀억제권역인가요?
수도권정비계획법 시행령 기준으로 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포와 일부 지역(남양주·시흥 일부)이 포함됩니다. 안산·광주·파주·이천·평택은 과밀억제권역이 아닌 별도 구간으로 분류됩니다.
전입신고와 확정일자만 받으면 자동으로 보호되나요?
최우선변제를 받으려면 전입신고·확정일자뿐 아니라 경매 절차에서 배당요구종기 내에 배당요구까지 별도로 해야 합니다.
보증금이 기준을 조금이라도 넘으면 어떻게 되나요?
소액임차인 기준금액을 단 1원이라도 초과하면 최우선변제 대상 자체에서 제외되니, 계약 전 반드시 기준을 확인해야 합니다.
※ 지역 구분과 금액 기준은 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 찾기쉬운 생활법령정보 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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